官方媒體：警惕樓市“高燒”隱藏的風(fēng)險(xiǎn)

報(bào)道稱，今年以來(lái)，家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸和公司債及負(fù)債率都處于歷史高位。而這一切也成就了當(dāng)今杠桿上的樓市。東莞房?jī)r(jià)會(huì)降,東莞拓展培訓(xùn)公司-眾維體驗(yàn)教育平臺(tái)分析東莞樓價(jià)會(huì)降,現(xiàn)在東莞房?jī)r(jià)實(shí)在是太高了，收入能買得起東莞房?jī)r(jià)多少錢,東莞房地產(chǎn)會(huì)崩盤,居高不下的東莞房?jī)r(jià)需要量入而行。

上海證券報(bào)9月14日也在頭版刊文稱，如今一、二線城市樓市的火爆，已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的剛需和投資博弈，而是一場(chǎng)越來(lái)越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲的結(jié)果。

央行旗下媒體《金融時(shí)報(bào)》9月14日刊登《警惕樓市“高燒”隱藏的風(fēng)險(xiǎn)》一文，指出部分城市樓市“高燒”正朝泡沫化方向演變，在房地產(chǎn)領(lǐng)域需要采取很多措施抑制泡沫過(guò)度的加大，抑制過(guò)度的金融資源流入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中去。

報(bào)道稱，必須要看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)體量龐大，一旦泡沫破裂，房?jī)r(jià)大幅下跌，其引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和帶來(lái)的破壞，都將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)金融造成嚴(yán)重傷害。東莞房?jī)r(jià)會(huì)降,東莞拓展培訓(xùn)公司-眾維體驗(yàn)教育平臺(tái)分析東莞樓價(jià)會(huì)降,現(xiàn)在東莞房?jī)r(jià)實(shí)在是太高了，收入能買得起東莞房?jī)r(jià)多少錢,東莞房地產(chǎn)會(huì)崩盤,居高不下的東莞房?jī)r(jià)需要量入而行。

樓市，三個(gè)大消息！

消息一：房企發(fā)債全面收緊
據(jù)“21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道”稱，中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)日前在京舉辦“證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)公司債業(yè)務(wù)高級(jí)管理人員培訓(xùn)會(huì)”，會(huì)上要求停止受理三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的債券，一些評(píng)級(jí)較低的房企發(fā)行的私募債也將暫緩。
 
“房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管全線收緊是大勢(shì)所趨”，華南一家中型券商債券融資部負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示
 
目前開(kāi)發(fā)商的資金主要有5大來(lái)源：自有資金，銀行貸款，公開(kāi)發(fā)行債券，股市定向增發(fā)，私募債。從近期新聞媒體披露的信息看，證監(jiān)會(huì)先是要求定向增發(fā)的資金不能用來(lái)拿地，還銀行貸款；隨后，對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)債進(jìn)行了限制。至于商業(yè)銀行，很多也拒絕給地王項(xiàng)目貸款，再加上剛剛明確的限制私募債，開(kāi)發(fā)商只有“自有資金”這一個(gè)渠道沒(méi)有受到限制了。
 
錢的“扎堆”和“興風(fēng)作浪”，主要看“氣”和“勢(shì)”。如果多個(gè)渠道都被釜底抽薪，那么就很難形成氣候。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，是大概率事件。否則，就跟去年的股災(zāi)一樣，要出大事。而房地產(chǎn)市場(chǎng)如果真的出大事，比股市可厲害得多，將直接動(dòng)搖70%以上銀行抵押品的價(jià)值。

消息二：溫哥華要收房屋空置稅
溫哥華市長(zhǎng)稱，溫哥華計(jì)劃明年1月起對(duì)空置房征稅，稅率為房屋評(píng)估值的0.5%~2%，具體稅率未定。舉措主要針對(duì)投資型房產(chǎn)，而非居住用房。
 
新聞報(bào)道還說(shuō)：政府不會(huì)根據(jù)用電情況來(lái)判斷房屋是否為空置的，將通過(guò)產(chǎn)權(quán)人自主申報(bào)、審計(jì)、合規(guī)措施等途徑，來(lái)判定房屋是否是空置的。房主需要證實(shí)，他們或是租客在這個(gè)房子里住了至少多少天。目前溫哥華大約有10800套空置房屋。
 
劉曉博分析，這是溫哥華樓市遭遇的第二波調(diào)控。此前，加拿大BC省政府宣布，從8月2日起向海外房地產(chǎn)投資者征收15%的額外房屋轉(zhuǎn)讓稅。
 
“8月新政”出臺(tái)之后，溫哥華房屋銷量環(huán)比大跌23%。溫哥華獨(dú)立房屋8月均價(jià)降至147萬(wàn)加元，創(chuàng)去年9月以來(lái)最低，環(huán)比跌幅達(dá)17%，同比下跌0.6%。
 
也就是說(shuō)，“8月新政”抹去了溫哥華過(guò)去一年房屋的漲幅。此次追加的9月新政，有可能讓炒房者“一夜回到解放前”。
 
這還不是加拿大可能出臺(tái)的調(diào)控政策的全部。此前有動(dòng)議說(shuō)，將公布海外置業(yè)者的個(gè)人資料、資金來(lái)源。如果這樣做，將再次沉重打擊中國(guó)炒房客。
 
隨著國(guó)內(nèi)資產(chǎn)泡沫日益高漲，越來(lái)越多的境內(nèi)資本開(kāi)始溢出，到海外置業(yè)避險(xiǎn)。在這個(gè)過(guò)程中，境外多個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)被炒高，引發(fā)當(dāng)?shù)鼐用竦牟粷M。香港、澳大利亞、新西蘭都出臺(tái)了或者在醞釀出臺(tái)限制措施。
 
從香港和溫哥華的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，政府出臺(tái)重稅是最好的控制房?jī)r(jià)的辦法。今年以來(lái)，內(nèi)地多個(gè)城市也先后出臺(tái)了調(diào)控措施，但只有深圳真正使用了狠招（限購(gòu)+重稅）。所以，4月份以來(lái)深圳房?jī)r(jià)真正被穩(wěn)住，北京、上海、合肥、蘇州、廈門、南京仍然在持續(xù)上漲。
 
中國(guó)也應(yīng)該學(xué)習(xí)溫哥華的做法，在中心城市出臺(tái)房屋空置稅。東莞房?jī)r(jià)會(huì)降,東莞拓展培訓(xùn)公司-眾維體驗(yàn)教育平臺(tái)分析東莞樓價(jià)會(huì)降,現(xiàn)在東莞房?jī)r(jià)實(shí)在是太高了，收入能買得起東莞房?jī)r(jià)多少錢,東莞房地產(chǎn)會(huì)崩盤,居高不下的東莞房?jī)r(jià)需要量入而行。
 
消息三：鄭州緊急出臺(tái)調(diào)控措施
由于持續(xù)拍出地王，地價(jià)有超越廣州的態(tài)勢(shì)，近日，鄭州緊急出臺(tái)了“鄭九條”的新調(diào)控措施，宣布將從9月18日開(kāi)始實(shí)施。其中比較有殺傷力的條款如下：
 
1、擴(kuò)大居住用地供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應(yīng)節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應(yīng)市場(chǎng)。
 
2、依據(jù)土地評(píng)估價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)及市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)合理確定居住用地及兼容居住用地的其他用地的掛牌起始價(jià)。鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)綜合房?jī)r(jià)，綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)低者為競(jìng)得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競(jìng)得人。
 
3、除大棚戶區(qū)改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出讓競(jìng)買保證金繳納比例提高到100%，溢價(jià)部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)繳清。
 
4、公積金個(gè)人住房貸款單筆最高金額同時(shí)按三個(gè)條件核定，一是貸款金額不超過(guò)相應(yīng)最高貸款限額，二是嚴(yán)格按照繳存余額規(guī)定的倍數(shù)發(fā)放個(gè)人貸款，三是月還款額度不超過(guò)家庭收入的60%。購(gòu)買首套自住住房的，單筆最高貸款額度以一、三2個(gè)條件核定。
 
5、新建商品住房項(xiàng)目必須取得《商品房預(yù)售許可證》后方可對(duì)外銷售，并在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)對(duì)外銷售，不得以各種借口分批、分次銷售，不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。對(duì)于違反規(guī)定的企業(yè)，將依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。
 
鄭州是過(guò)去10年中國(guó)“三大三小”6個(gè)人口增長(zhǎng)中心之一（京津冀、上海蘇州、深莞惠、廈門泉州、鄭州、長(zhǎng)沙），再加上地理位置優(yōu)越、在省內(nèi)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此具有很強(qiáng)的資源匯聚能力。在南京、蘇州、廈門、合肥這“四小龍”房?jī)r(jià)有所表現(xiàn)之后，中部量大省會(huì)城市武漢、鄭州顯然在迅速崛起。跟在后面的，是石家莊、長(zhǎng)沙和濟(jì)南等城市。
 
鄭州在此前鄭東新區(qū)的土地拍賣中，多次出現(xiàn)了樓面地價(jià)3.6萬(wàn)元以上的地塊，大要趕超廣州的勢(shì)頭。

中國(guó)的房奴們：你的風(fēng)險(xiǎn)已超過(guò)次貸危機(jī)時(shí)的美國(guó)！
隨著一線城市房?jī)r(jià)不斷上漲，銀行放貸數(shù)據(jù)成為新增貸款的主流軍，房奴的還款負(fù)擔(dān)也引起社會(huì)關(guān)注。據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)報(bào)道，中國(guó)房奴的還款壓力已超次貸危機(jī)時(shí)期的美國(guó)人。

北上深房奴：房貸200萬(wàn)起
數(shù)據(jù)顯示，深圳、北京和上海的平均房?jī)r(jià)分別為50842元、47619元和43052元，想要在北京購(gòu)置一套60平方米的房子，按照平均價(jià)計(jì)算，至少要花費(fèi)286萬(wàn)元，扣除20%的首付款57萬(wàn)元，那么仍然需要背負(fù)229萬(wàn)元的房貸，按照公積金貸款3.25%的貸款利率，按揭20年，仍需承擔(dān)12964.46元的月供。

而2016年7月，根據(jù)招聘網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京平均薪酬僅為7720元。

中國(guó)還貸壓力已超經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的美、日
房貸飆升后，購(gòu)房杠桿也隨之攀升，中國(guó)人的還款負(fù)擔(dān)率與日俱增。中國(guó)購(gòu)房杠桿率有多高？還款負(fù)擔(dān)到底有多重？回答這兩個(gè)問(wèn)題，需要用到交易杠桿率和還款負(fù)擔(dān)率兩個(gè)指標(biāo)。

1.還款負(fù)擔(dān)率

圖片來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)
還款負(fù)擔(dān)率可用來(lái)衡量中國(guó)居民償還房貸的壓力。根據(jù)廣發(fā)證券研報(bào)數(shù)據(jù)，2011年－2012年，中國(guó)居民家庭每年負(fù)擔(dān)的房貸還款金額占家庭可支配收入的 20％以下，到2015年則上升至28%，2016年或?qū)⒔咏?0%。也就是說(shuō)，假設(shè)房奴每月的收入是10000元，那么將有4000元用來(lái)還房貸。


中國(guó)歷年居民還款負(fù)擔(dān)率（來(lái)源：廣發(fā)證券研報(bào)）

同樣與美、日兩國(guó)比較。美國(guó)在次貸危機(jī)時(shí)期，還款負(fù)擔(dān)率最高達(dá)32%，2015年，還款負(fù)擔(dān)率為27%左右。而日本在資產(chǎn)泡沫時(shí)期，還款負(fù)擔(dān)率最高達(dá)到45%，資產(chǎn)泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。

2.交易杠桿率

圖片來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)

交易杠桿率可用來(lái)衡量中國(guó)購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)空間。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局、央行及廣發(fā)證券研報(bào)數(shù)據(jù)，中國(guó)新房交易杠桿率為27%，中國(guó)上半年住房（新房＋二手房）交易杠桿率為36%，從歷史上來(lái)看，中國(guó)新房交易杠桿率在2009年達(dá)到高點(diǎn)，連續(xù)兩年回落后重新緩步上升,到今年出現(xiàn)明顯的跳升。

中國(guó)歷年住房交易杠桿率（來(lái)源：廣發(fā)證券研報(bào)）
與美國(guó)和日本相對(duì)比來(lái)看，美國(guó)是一個(gè)購(gòu)房首付比例相當(dāng)?shù)偷膰?guó)家，交易杠桿率要比中國(guó)高出很多，次貸危機(jī)前，基本維持在80%－90%，到2007年升至100％，即所謂的“零首付”購(gòu)房，次貸危機(jī)后迅速回落，2010年至今維持在65%左右。

而日本住房交易杠桿率在1974年約37%，在1987年最高峰也達(dá)到100%，資產(chǎn)泡沫破裂后的五年之間回落到45%左右的水平。

對(duì)比可見(jiàn)，中國(guó)的交易杠桿率雖然低于泡沫時(shí)期的美日，但連年攀升的態(tài)勢(shì)仍值得警惕。

對(duì)比可見(jiàn)，中國(guó)目前高達(dá)40%還款負(fù)擔(dān)率，已超越次貸危機(jī)時(shí)期的美國(guó)，已接近資產(chǎn)泡沫時(shí)期的日本，可見(jiàn)，中國(guó)人的負(fù)債程度之深，還款壓力之大。

假如房?jī)r(jià)暴跌，這6大后果，將讓你過(guò)得非常慘！
全民都盼著房?jī)r(jià)下跌，但是房?jī)r(jià)真的暴跌的話，我們面臨的將是很多無(wú)法預(yù)計(jì)的后果！

假如房?jī)r(jià)暴跌，你將要承受這些后果！

1、銀行最慘重的受害者
房?jī)r(jià)下跌，銀行可能是最慘重的受害者。房地產(chǎn)貸款占到商業(yè)銀行總貸款的20%，地產(chǎn)行業(yè)如果受到重創(chuàng)會(huì)讓許多貸款面臨違約，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)下降30%銀行將增加1萬(wàn)億元的壞帳，所以房?jī)r(jià)如果暴跌，那么銀行就會(huì)受巨創(chuàng)。

2、爛尾樓遍布全國(guó)
房?jī)r(jià)暴跌，房地產(chǎn)就會(huì)開(kāi)始賤賣房屋，以前買到1萬(wàn)/㎡的房子可能現(xiàn)在只需兩三千一平米就輕松買到，但是，房子也會(huì)越來(lái)越不值錢，買房的人會(huì)大大縮減，到時(shí)候，必然會(huì)出現(xiàn)大量的爛尾樓，因?yàn)殚_(kāi)放商已經(jīng)破產(chǎn)了，銀行也沒(méi)有資金在貸款給房企。

3、中小房企紛紛申請(qǐng)破產(chǎn)處理
房地產(chǎn)一直都是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，全國(guó)目前有數(shù)萬(wàn)家大大小小的房企，其中許多中小房企都是半路出家，沒(méi)有強(qiáng)大的資金支持。

如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)腰折式暴跌，那么這些沒(méi)有強(qiáng)大資金作支撐的放棄，為了降低損失，大部分房企都是申請(qǐng)破產(chǎn)。

只要房?jī)r(jià)暴跌，那么這種倒閉現(xiàn)象絕對(duì)不是小范圍，而是波及全國(guó)，企業(yè)將會(huì)紛紛申請(qǐng)破產(chǎn)處理。

4、失業(yè)率飆升
眾所周知全國(guó)房企大大小小數(shù)萬(wàn)家，解決了多少人的就業(yè)問(wèn)題。除了房企外，地產(chǎn)行業(yè)還涉及到建材、裝修等等，一旦發(fā)生大批房企倒閉現(xiàn)象，那么這些行業(yè)也將會(huì)受到重創(chuàng)，甚至于破產(chǎn)，連帶效應(yīng)會(huì)接踵而來(lái)，企業(yè)破產(chǎn)也就標(biāo)志著員工失業(yè)，失業(yè)率方面帶來(lái)的影響和沖擊是非常非常大的。

5、財(cái)富差距更加懸殊
失業(yè)率增加，經(jīng)濟(jì)蕭條，最痛苦的莫過(guò)于老百姓，在如此現(xiàn)狀下，那些富人擁有者將會(huì)加大勞動(dòng)者的剝削，因?yàn)閯趧?dòng)力太多，財(cái)富會(huì)更加集中。

6、貨幣貶值嚴(yán)重
房子的保值性沒(méi)有任何意義了，資金就會(huì)外流，再加上國(guó)家不會(huì)讓國(guó)有銀行倒閉，拯救銀行的辦法只有瘋狂的印鈔票，增加貨幣流通量，實(shí)行寬松政策，這樣，貨幣貶值就會(huì)更加嚴(yán)重，貨幣購(gòu)買力將下降近一半，錢也就開(kāi)始不值錢了。

北上深賣掉可以買半個(gè)美國(guó)？
根據(jù)測(cè)算，把北上深賣掉以后足以買下半個(gè)美國(guó)，把整個(gè)日本買下來(lái)也不是問(wèn)題。如果貨幣一直超發(fā)，一國(guó)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)暴漲，理論上最終可以買下全世界！這樣想想，好像很快就可以擁有全世界，幾百萬(wàn)的房貸又算得了什么？東莞房?jī)r(jià)會(huì)降,東莞拓展培訓(xùn)公司-眾維體驗(yàn)教育平臺(tái)分析東莞樓價(jià)會(huì)降,現(xiàn)在東莞房?jī)r(jià)實(shí)在是太高了，收入能買得起東莞房?jī)r(jià)多少錢,東莞房地產(chǎn)會(huì)崩盤,居高不下的東莞房?jī)r(jià)需要量入而行。

但，這顯然是荒謬的。
貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲會(huì)有兩種結(jié)果：
一種是80年代末的日本，貨幣超發(fā)，經(jīng)濟(jì)增速卻在放緩，由于日本央行的干預(yù)，日元還是升值的，結(jié)果是日本房地產(chǎn)資產(chǎn)被嚴(yán)重高估。迫于通脹和貶值壓力，日本央行大幅提高利率、緊縮貨幣供給，穩(wěn)定了匯率，卻最終導(dǎo)致股市和樓市崩盤。

另一種是2008年前的俄羅斯，同樣是貨幣超發(fā)，資產(chǎn)價(jià)值被高估，俄羅斯為穩(wěn)定樓市，選擇讓匯率貶值，貨幣購(gòu)買力大幅受損。

結(jié)語(yǔ)：

從居民家庭的貸款負(fù)擔(dān)來(lái)看，按照目前的收入、利率、房?jī)r(jià)的水平測(cè)算，中國(guó)居民家庭的還款負(fù)擔(dān)壓力已經(jīng)較重，房貸高增不可持續(xù)，要警惕地產(chǎn)泡沫！當(dāng)牛市的時(shí)候大家都是忽視風(fēng)險(xiǎn)的，一旦趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，風(fēng)險(xiǎn)敞口就暴露無(wú)疑了。

東莞房?jī)r(jià)會(huì)降,東莞拓展培訓(xùn)公司-眾維體驗(yàn)教育平臺(tái)分析東莞樓價(jià)會(huì)降,現(xiàn)在東莞房?jī)r(jià)實(shí)在是太高了，收入能買得起東莞房?jī)r(jià)多少錢,東莞房地產(chǎn)會(huì)崩盤,居高不下的東莞房?jī)r(jià)需要量入而行。投資者在狂背債的同時(shí)，還是要謹(jǐn)慎評(píng)估自己的償還能力。